トーセイリート投資法人特徴
スポンサー トーセイ株式会社
資産運用会社
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
東京経済圏を中心に中小規模不動産へ投資を行う総合リート
既存不動産を活用、再生(リノベーション)を行い資産価値を高める。
高い利回りを可能とするため、築年数が高い物件(リスクプレミアムがある物件)を修繕、バリューアップを行う。
トーセイリート投資法人の特徴を生かし、市場参加者が限定され、過度な取得競争を回避でする戦略です。
投資対象エリア
東京経済圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)
規模 中小規模(原則50億円以下)
投資対象 オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設
資産規模 59物件 782億円
オフィス 17物件 43.4% 338億円
商業施設 3物件7.3% 57億円
住宅 39物件 49.4%386億円
ファミリー、単身者向けで稼働率は好調
含み益 112億6600万 15.8% 年々増加傾向です。
代表投資家
日本マスタートラスト 35,921口 10.54%
トーセイ株式会社 31,051口 9.11%
日本カストディ銀行 22,373口 6.57%
その他
稼働率 96.6%
格付け JCR A-(安定的)
利益剰余金 13億6036万
発行口数 340,505口
投資主数 18,106人
決算サマリー
第13期
2021年4月 |
第14期
2021年10月 |
|
営業収益 | 33億1100万 | 31億5700万 |
営業費用 | 16億5800万 | 16億2400万 |
営業利益 | 16億5200万 | 15億3200万 |
経常利益 | 13億7300万 | 12億4400万 |
当期純利益 | 13億3900万 | 12億4千万 |
分配金 | 3,750円 | 3,643円 |
投資口価格 | 135,000円 | 133,800円 |
利回り | 2.7% | 2.7% |
総資産額 | 802億5200万 | 799億8500万 |
純資産額 | 379億1300万 | 378億7700万 |
1口あたり純資産額 | 111,344円 | 111,237円 |
1口あたり当期純利益 | 3,932円 | 3,643円 |
自己資本利益率 | 3.5% | 3.3% |
自己資本比率 | 47.2% | 47.4% |
減価償却費 | 3億7500万 | 3億8400万 |
賃貸NOL | 22億2800万 | 21億9600万 |
FFO | 16億1800万 | 16億2500万 |
1口あたりFFO | 4,752円 | 4,772円 |
NOL利回り | 5.9% | 5.89% |
稼働率 | 97.1% | 96.6% |
財務指標
第13期
2021年4月 |
第14期
2021年10月 |
|
有利子負債残高 | 385億円 | 409億円 |
平均調達金利 | 0・97% | 0.98% |
固定金利比率 | 91.2% | 97.6% |
平均残存年数 | 3年 | 3.5年 |
LTV | 48% | 48% |
トピックス
商業施設と住宅は堅調に推移 オフィスの稼働率は落ちている。
新型コロナウイルスを鑑み、積極的な賃料値上げ交渉はできず。
住宅79件の賃料増額は2%達成 減額更新はなし
新型コロナウイルスの影響で610万円の賃料減収があった。
第15期、16期は前年比で増収増益予想
初のグリーンボンド債発行
2021年9月に投資法人債(グリーンボンド)10億円、利率0.85%、年限10年で発行。
物件取得
オフィス2件、住宅5件を58.8億円で取得
住宅の稼働率、賃料水準の上昇があり、パフォーマンスが好調だった。
内部留保の取り崩しなし
オフィスは解約が先行し稼働率が低下
今期は、リーシングを行い稼働率を上げていく
テナント移転理由
テナント入居理由
規模拡大 4社 31.2%
入居ビルの建て替え 2社 24.2%
都心からの移転 1社 33.3%
テナント退去理由
拠点の集約、廃止 1社 33.3%
テレワークによるオフィス見直し 2社 30.2%
立地改善 1社 9.6%
%は面積割合比
指標判断
NAV倍率 0.95倍
割安と判断
NAV=純資産額-保有不動産簿価+保有不動産鑑定額
NAV倍率=投資口価格÷NAV
倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。
株で例えると、PBRと同じです。
LTV 48%
負債比率が高いと判断
低いほど負債比率が小さいのでいいです。
LTV=有利子負債÷資産額
45%を超えると割高と判断します。
FFO倍率 29.75倍
割安と判断
FFO=当期純利益+減価償却費-不動産等売却損益
FFO倍率=株価÷1口あたりFFO
低いほど市場評価が低く、割安と判断します。
35倍を超えると割高と判断します。
株で例えると、PERと同じです。
NOI利回り 5.89%
収益力が高いと判断
NOI利回り=NOI{年間家賃収入×(1-空室率)-年間管理運営経費}÷(物件購入価格+購入経費)×100
NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。
5%を基準に高いほど収益力があると判断します。
トーセイ・リート投資法人評価
プラス材料
築年数の高い物件を取得、リノベーションをするなど、独自の戦略をとり他のリートと差別化を図っている。
物件の含み益が年々増加傾向で、トーセイリート独自の戦略が評価されている。
トーセイの強み物件のバリューアップはESG投資の観点から評価できる。
指標判断では割安水準となっており、稼ぐ力も高い。
分配金利回りが5.4%と高い
オフィスと住宅の物件比率が拮抗しており、バランスがとれている。
グリーンボンド債発行は、格付けがあり信用されている。
マイナス材料
オフィスの稼働率低下が気がかりです。
商業施設や住宅は安定稼働しているが、オフィスの稼働率はコロナ前に戻るのかが分からない。
上記の点から投資おすすめと言いたいですが、オフィス需要の動向を見極めて、投資を行いましょう。