NTT都市開発リート投資法人特徴
オフィスと住居を投資対象とする複合型運用
レジデンス 780億 30% 安定性 景気後退時にも底堅い需要
オフィス 1,820億 70% 1,820 収益性 景気回復時に強みを発揮
東京圏を中心としたポートフォリオ
都心5区 64.4% 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
東京23区 27.5% （都心5区を除く）
東京都周辺都市 3.9%
地方主要都市 4.2%
関係機関
スポンサー NTT都市開発
資産運用会社 ＮＴＴ都市開発投資顧問株式会社
資本金 1億円
事業 投資運用事業
オフィス入居テナント
１（株）NTTファシリティーズ 6.5%
２（株）ドコモCS 6.2%
３（株）NTTビジネスアソシエ東日本 4.4%
NTTグループが主に入居しています。
投資主情報
日本カストディ銀行 345,695口 26.24%
日本マスタートラスト 247,399口 18.78%
野村信託銀行 48,808口 3.7%
その他
長期有利子負債比率 97.5%
固定金利 97.5%
格付け
ＪＣＲ ＡＡ－（安定的）
R＆I A＋（安定的）
平均稼働率 93.5％
オフィス 93％（前期比▲3.8％）
住居 94.4％（前期比と変わらず）
資本的支出額 13億2500万
使用可能期間を延長または価値を増加させること
例 配管、給水管、空調工事、火災報知工事
修繕費 9億
例 大規模外壁修繕 ＬＥＤ化
決算サマリー
| 2021年4月
第37期 |
2021年10月
第38期 |
|
| 営業収益 | 114億6800万 | 107億3800万 |
| 営業利益 | 57億1千万 | 49億1千万 |
| 経常利益 | 53億 | 44億7300万 |
| 当期純利益 | 52億9900万 | 44億7千万 |
| 総資産額 | 2653億6100万 | 2667億600万 |
| 純資産額 | 1264億1200万 | 1255億8300万 |
| 純資産比率 | 47.6% | 47.1% |
| 1口あたり純資産額 | 95,985円 | 95,336円 |
| LTV | 47.7% | 47.2% |
| 稼働率 | 94.3% | 93.8% |
| 分配金 | 4,024円 | 3,130円 |
| 投資口価格 | 163,000円 | 154,200円（1月時点） |
| 分配金利回り | 2.4％ | 2.0％ |
その他
| テナント数 | 3,823 | 3,841 |
| NOL利回り | 4.9% | 4.9% |
| 資産規模 | 2,618億 | 2,600億 |
| 物件数 | 59 | 58 |
| 含み益 | 571億円 | 583億円 |
| 平均金利 | 0.58% | 0.58% |
| 平均残存年数 | 4年 | 4年 |
| 有利子負債額 | 1265億 | 1265億 |
| 発行口数 | 1,316,995口 | 1,316,995口 |
| 総資産経常利益率 | 4.2% | 3.3% |
| 純資産利益率 | 8.5% | 7% |
| 賃貸ＮＯＬ | 55億1295万 | 54億6222万 |
| 投資主数 | 12,109人 | 12,296人 |
| 利益剰余金 | 60億6259万 | 52億3383万 |
| 減価償却費 | 15億1300万 | 15億1300万 |
| 平均築年数 | 22.6年 | 23.2年 |
トピックス
ピュロー紀尾井町（住居）を売却
マスターリース契約の終了に伴い売却。
東京スフィアタワー天王洲を売却（高稼働を維持していた）
修繕コスト増加が懸念された。
オフィスの入退は拮抗している。
住居は退去が入居を上回った。
東京オペラシティビルを取得
日本における文化発信拠点の超高層ビル
事務所、店舗、音楽堂、美術館がある。
ESGの観点からも評価が高い
NOI利回り 5.4％
ESG観点の物件
品川シーズンテラスを紹介
下水処理場の上にあり、下水熱を使っている。
下水熱 夏は涼しく 冬は温かい
このビル全ての冷暖房を賄っている。
カーボンフリーエネルギー
外資系に高く評価されている。
リーシングにも有利
指標判断
NAV倍率 1.13倍
割高と判断
NAV=純資産額-保有不動産簿価＋保有不動産鑑定額
NAV倍率＝投資口価格÷NAV
倍率が１を下回るほど割安だと判断できます。
株で例えると、PBRと同じです。
LTV 44.7％
290億の余力がある。
負債比率が標準と判断
低いほど負債比率が小さいのでいいです。
LTV＝有利子負債÷資産額
45％を超えると負債比率が高いと判断します。
リート全体の目安は50％前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。
FFO倍率 30.2倍
割安と判断
FFO倍率＝株価÷1口あたりFFO
FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
低いほど市場評価が低く、割安と判断します。
35倍を超えると割高と判断します。
株で例えると、PERと同じです。
NOI利回り 4.7％
収益力が低いと判断
NOI利回り＝NOI｛年間家賃収入×(1－空室率)－年間管理運営経費｝÷(物件購入価格＋購入経費)×100
NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。
5.5％を基準に高いほど収益力があると判断します。
NTT都市開発リート投資法人評価
プラス材料
ESG観点からの物件取得に力を入れており、世界のトレンドを見据えている。
NTTグループというブランド力がある。
オフィス物件にはNTTグループの関連会社が入居しており、ある程度安定した稼働率を期待できる。
格付け評価が高い
マイナス材料
指標判断での、NOI利回りがリートの中では低い方である。
指標判断での評価がよくない。
新型コロナウイルスの問題があり、テレワークが必然的に普及する可能性がある。
オフィスがいらなくなる。
上記の点から投資は投資比率の大きいオフィスの稼働率、動向を見極めて、投資をした方がいいですね。
NTT都市開発リート投資法人を動画で解説してみましたので、こちらもぜひご覧ください。
