投資法人みらい特徴
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三井物産、イデラキャピタル
投資比率
オフィス 54.5％ 商業施設 19.1％ ホテル 17.2％ その他 9.2％
エリア別比率
三大都市圏
東京圏 60.7％ 大阪圏 16.9％ 名古屋圏 8.9％ その他 13.5％
その他
保有物件 34物件
資産規模 1,539憶円
鑑定評価額合計 1,653憶円
稼働率 97.8％
オフィスは高い稼働率を達成
ポートフォリオPML 2.9％
平均残存契約期間 5.4年
資本的支出 4億4300万
固定比率 100％
平均借入金利 0.55％
平均残存期間 3.3年
利益剰余金 26億2332万
格付け
JCR A＋（安定的） R＆I A（安定的）
代表投資家
日本マスタートラスト 222,605口 13.39％
日本カストディ銀行 176,411口 10.61％
野村信託銀行 73,459口 4.42％
決算サマリー
| 2021年4月
第9期 |
2021年10月
第10期 |
2022年4月
第11期 |
|
| 営業収益 | 53億6700万 | 49億7300万 | 51億1300万 |
| 営業利益 | 26億2200万 | 23億2100万 | 23億9700万 |
| 経常利益 | 23億7800万 | 20億7300万 | 21億4400万 |
| 当期純利益 | 23億7600万 | 20億7200万 | 21億4300万 |
| 総資産額 | 1592億2200万 | 1618億1500万 | 1612億2600万 |
| 純資産額 | 754億2800万 | 751億1千万 | 753億800万 |
| 有利子負債額 | 7億5700万 | 7億8700万 | 7億8700万 |
| 発行口数 | 1,662,240口 | 1,662,240口 | 1,662,240口 |
| 1口あたり純資産額 | 45,337円 | 45,186円 | 45,305円 |
| 分配金 | 1,429円 | 1,247円 | 1,289円 |
| 総資産利益率 | 1.5％ | 1.3％ | 1.3％ |
| 自己資本利益率 | 3.1％ | 2.8％ | 2.8％ |
| 期末自己資本比率 | 47.4％ | 46.4％ | 46.7％ |
| 投資口価格 | 47,000円 | 53,000円 | 50,200円 |
| 利回り | 3.0％ | 2.3％ | 2.5％ |
トピックス
４物件を取得
取得予定価格 106億円
鑑定評価額 115憶円
平均NOI利回り 4.5％
ディフェンシブでコロナ耐性の高い物件
今後、生活密着型商業施設、底地、インダストリアル不動産の取得に注力していく。
インダストリアル不動産とは組立、加工、販売など一連の産業活動の拠点となる不動産
底地の取得増加傾向に伴い利回りが低下
ニューアセットタイプに挑戦（インダストリアル不動産）
例 六甲アイランドDC（物流施設） 東京衛生学園専門学校（看護師養成学校）
指標判断
NAV倍率 0.98倍
割安と判断
NAV=純資産額-保有不動産簿価＋保有不動産鑑定額
NAV倍率＝投資口価格÷NAV
倍率が１を下回るほど割安だと判断できます。
株で例えると、PBRと同じです。
LTV 48.8％
負債比率が高いと判断
低いほど負債比率が小さく、負債余力があります。
LTV＝有利子負債÷資産額
45％を超えると負債比率が高いと判断します。
リート全体の目安は50％前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。
FFO倍率 29.5倍
割安と判断
FFO倍率＝株価÷1口あたりFFO
FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
低いほど市場評価が低く、割安と判断します。
35倍を超えると割高と判断します。
株で例えると、PERと同じです。
NOI利回り 4.5％
不動産利回りが低いと判断
NOI利回り＝NOI（家賃収入－経費－空室による損失）÷取得価格×100
NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。
5％を基準に高いほど収益力があると判断します。
投資法人みらい評価
プラス材料
指標判断では、NAV倍率、FFO倍率ともに割安水準である。
インダストル資産、底地など他のリートにはない、独自の戦略をとっている。
格付け評価が高い。
マイナス材料
指標判断での、NOI利回りがリートの中では低い方である。
不動産や底地など、購入価格が上がってきており取得が難しくなってきている。
上記の点から投資おすすめ銘柄だと判断します。
投資法人ミライを動画でも解説してみましたので，こちらもぜひご覧ください‼
