伊藤忠アドバンス・ロジスティクス特徴
伊藤忠商事のバックアップがすごい。拡張的協同関係
例
Eコマース企業が段ボールを欲しい時、伊藤忠商事の関連企業が必要な物を届けてくれる。各テナントの課題に向き合う。
https://www.ial-reit.com/ja/ir/library.html
投資対象物件
最新式の物流倉庫
生活関連消費のテナントが入っている。（景気に左右されずらい）
投資対象地域
首都圏（国道１６号及び外環道周辺）
築年数 4.1年
賃貸借残存期間 5.7年
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伊藤忠商事
日本の５大商社で一番勢いがあります。
生活消費に強い商社
衣食住の関連商品を置く倉庫が必要なので、倉庫を必要とする企業のニーズを把握したかった。
決算サマリー
| 2020年7月 第4期 | 2021年1月 第5期 | 2021年７月 第6期 | |
| 営業収益 | 23億9900万 | 26億600万 | 30億5900万 |
| 営業利益 | 12億600万 | 12億8200万 | 15億7千万 |
| 当期純利益 | 10億4600万 | 11億8400万 | 13億5200万 |
| 分配金 | 2,425円 | 2,517円 | 2,492円 |
| 口数 | 486,000口 | 600,127口 | 600,127口 |
| FFO | 3,465円 | 3,143円 | 3,558円 |
| LTV | 40,6％ | 34.3％ | 41.2％ |
| 減価償却費 | 6億3700万 | 7億100万 | 7億8200万 |
| 期末投資口価格 | 161,700円 | 129,900円 | 160,100円 |
| 利回り | 1.4％ | 1.9％ | 1.5％ |
| NAV | 126,473円 | 132,085円 | |
| 資産規模 | 981億円 | 1,114億円 | |
| 投資物件数 | 9 | 10 | 12 |
| 含み益 | 120億 | 155億円 | |
| 投資主数 | 11,090人 | 14,286人 | 12,832人 |
※FFO
賃料収入からどれだけのお金を得ているかの収益力のこと
高いほど収益力がいいとわかります。
FFO＝当期純利益－不動産売却益＋減価償却費÷投資口発行数
伊藤忠 3,558円
FFO倍率＝株価÷1口あたりFFO（低いほど割安です）
伊藤忠 44.9倍 他のリートから比べると割高です。
※LTV
資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標
低いほど負債比率が小さいのでいいです。
LTV＝有利子負債÷資産額
４０パーセントを超えると負債比率が多いと判断します。
伊藤忠 41.2％→標準的な範囲です。
※NAV
純資産に対する価格水準を図る
NAV倍率＝投資口価格÷NAV
倍率が１を下回るほど割安だと判断できます。
伊藤忠 1.21倍→標準的な範囲です。
（割高でも割安でもないです）
NOL利回り
不動産の収益性を表します。
高いほど収益力が高いです。
年間の営業純収益÷不動産価格
平均4.5％を超えれば優良と判断します。
伊藤忠 4.9％→優良REITです。
平均残存借入年数 4.4年
有利子負債残高 477億2300万
平均借入金利 0.46%
トピックス
コロナウイルスの影響はほとんどなく、順調に推移している。
むしろ、巣ごもり消費、ネット通販やEC拡大により新たなニーズが生まれ追い風となった。
公募増資で、２物件を取得し資産規模981億円から1,114億円に増加した。
既存のテナントの更新で既に継続契約、契約期間、賃料増加を達成した。
太陽光パネルを屋根に設置し賃料収入を得ることができた。
JCRの格付けがA（安定的）→A（ポジティブ）に格上げした。
分配方針の見直し
FFOの70％を目途に分配→当期利益＋減価償却費の30％を目途に分配
（減価償却費の取り崩しが多くなるので来期の利益超過分配金が多くなります）
（内部留保の積み立てを少なくしている）
成長戦略
伊藤忠商事のグループ力を生かす。
主要インデックス入りを目指す。
資産規模2000億を目指す。
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人評価
投資しても問題はありません。
物流施設の需要は今後も拡大すると見込まれており、さらなる分配金の増加が見込まれます。
株主還元も積極的で次期からは、物流施設の安定性を見据えて、利益超過分配金の増加を行い分配金の増加となり、この点も評価できます。
※注意 利益超過分配金は、元々投資している価格から出されているようなものなので、タコ足配当とも言えます。
安定性があるので、利回りが他のリートと比べると低いは仕方ないですね。
