日本ビルファンド投資法人

スポンサー　三井不動産　不動産大手

日本最古、資産規模最大のREIT

投資対象

 オフィス特化型

投資対象地域

東京圏を中心に投資

東京23区　81％　都心5区　59％　地方　10％

REIT情報

資産規模　1兆4259億

物件含み益　3390億

含み損益率　25％

→数値が大きいほど物件売却時に分配金が増えます。

時価総額　9662億

保有物件　70物件

稼働率　96.3％→95.9％　

コロナを機に稼働率が低下傾向

2024年から企業業績の回復に伴い、目標稼働率を97％を達成する。

平均築年数　23年　

自己資本比率　51%

剰余金　334億

投資口数　170万991口

財務状況

有利子負債残高　5125億

平均調達金利　0.44％

信用力が高いほど調達金利も低くなります。

LTV　42％

借入余力　960億

固定金利比率　91.5％

固定金利比率が大きいため、日銀の利上げも限定的です。

平均残存期間　5.5年

代表株主

カストディ銀行　25.5％

トラスト　16.8％

野村信託4.4％

格付け　

JCR　AA＋

R＆I　AA

S＆P　A＋

格付け評価が高い

代表物件

新宿三井ビルディング（オフィス）

取得価格　1700億　投資比率　11％

 

飯田橋グラン・ブルーム（オフィス）

取得価格　1135億　8％

 

主要テナント状況

三井不動産株式会社　43.2％

ソニーグループ　6.4％

アフラック生命保険　1.3％

楽天グループ　1.2％

ソフトバンク　1.2％

決算情報

	22年6月	22年12月	23年6月予想
営業収益	522億	473億	469億
営業費用	254億	257億	267億
営業利益	268億	215億	206億
当期純利益	254億	202億	191億

22年6月から22年12月　増減要因

営業収益　▲48億4800万

不動産売却益の剥落

営業費用　＋3億

修繕費　▲7億　水道光熱費　＋7億　　建物管理費　3億

修繕費がかからず水道光熱費や一時的な管理費の増加で費用が3億増加

営業利益　▲53億

 

22年12月から23年6月　増減要因

営業収益　▲4億

不動産売却益の剥落、解約金、付帯収益の減少

営業費用　＋5億

水道光熱費の増加（円安、原油高が要因）　1億8千万

税金（物件取得、評価替え）　3億6千万

修繕費　1億1千万

営業利益　▲9億

23年6月予想では、水道光熱費の増加がさらに見込まれ、利益の低下になります。

→利益の低下は分配金の減少に繋がります。

分配金情報

	22年6月	22年12月	23年6月予想
投資口価格	680,000円	630,000円	568,000円
分配金	13,476円	11,500円	11,500円
分配金利回り	1.9％	1.8％	2.0％
一口利益	14998円	11,927円	11278円

投資口価格の下落により、分配利回りが増加

当面の間分配金の下限を11500円に設定

これより下回ることはありません。

現段階で投資すれば利回り4％は確実に受け取れます。

一口利益より足りない分は圧出積立金を取り崩し補填

22年12月　3億7千万

23年6月　22億8千万

現在内部留保額　139億

指標判断

 NAV倍率　0.95倍

割安と判断

一口あたりNAV　603,199円

一口あたりのNAVは増加傾向、投資主価値の向上を目指す。

倍率が１を下回るほど割安だと判断できます。

LTV　42％　

負債比率が標準と判断

LTV＝有利子負債÷資産額

45％を超えると負債比率が高いと判断します。

リート全体の目安は50％前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。

FFO倍率　21倍

割安と判断

FFO倍率＝株価÷1口あたりFFO

一口あたりFFO　26,012円

低いほど市場評価が低く、割安と判断します。

35倍を超えると割高と判断します。　

NOI利回り　4.4％

不動産利回りが低いと判断

 NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。

5％を基準に高いほど収益力があると判断します。

 

トピックス

東京ビジネス地区の2023年1月の空室率は6.26％

募集賃料は20,026円

空室率は低下傾向、賃料相場は変わらず

日本ビルファンド投資法人評価

プラス材料

JーREIT最大の規模があり業績の安定感がある。

取得総額　1兆

スポンサー力が強い

不動産大手、三井不動産

金利が0.44％と低い

→銀行から評価されている指標でもあります。

LTVが低く借金できる余力がある。

→不動産は増資と借金で物件を購入しているので、成長できる余力でもあると言えます。

４割以上三井不動産で物件を借りている。

→スポンサーが借りているのでこの分は、安定運用が見込めます。

分配金の下限設定をしている。

→当面の間となっていますが、これが外れた時投資口の下落になる可能性があります。

含み損益率が高い

物件売却時に収益の増加になり、分配金の増加になります。

マイナス材料

コロンを機にオフィスの稼働率が低下傾向

ウクライナ危機から企業の意思決定の遅れ、新しいオフィスの使い方の模索があり、リーシング活動がうまくいっていない。

2023年からマスク着用義務もなくなり、コロナ以前の状態に戻れば安泰です。

REIT全体のプラス・懸念材料

 

不動産市場の高騰により物件利回りが低下する。

→取得価格が高くなり、分配金の増加が少なくなります。

 

電気料金高騰により、光熱費の増加

→現状は値上げで相殺されてますが、各電力はさらなる電気料金の値上げで発表しているので、利益の減少が見込まれます。

→入居テナントに価格転嫁を交渉中

→円安、原油高が影響しています。

 

日銀の利上げ

→REITは金融機関から多額の借入をしているので、金利の上昇により収益を圧迫し、分配金の低下に繋がります。

 

コロナが終わる

総合型、ホテル系リートの回復が見込まれます。

水際対策の解除、政府の支援策の効果でホテルの稼働状況が
大幅改善、2023年の本格的な変動賃料回復に期待ができる。

 

不動産市況の悪化から投資口価格の下落が起こっている

→逆に考えれば、分配利回りの上昇になります。

コロナ時は物流、住居系リートが高騰し利回りも低下していました。

 

コロナ前の稼ぎ頭オフィス系リートの悪化

2022年のオフィスビルの大量供給により、投資口価格は下落傾向

コロナをきっかけにテレワーク等が導入され、大口テナントが退去する事例が起きています。

賃料単価相場もコロナをピークに下落傾向です。

 

今後は企業業績の回復が見込まれ、オフィス需要が戻ってくると可能性があります。

REITの特徴

 

メリット

安定した分配金

→物流系や住居系のREITを選べば安定した分配金を得ることができます。

 

市場規模が拡大中

世界各国の主要インデックスに組み入れられている。

→海外資金の流入が期待でき投資口価格の上昇に繋がります。

 

日銀が買い支えてくれる。

→金融政策で市場が大きく不安定化した場合、買い入れをしてくれる。

　投資口価格の下落の抑制に繋がります。

 

物件管理の手間がかからない。

現物不動産では、修繕費、税金、入居者との契約など手間がかかります。

リートでは不動産投資会社が運営をするので、株式と同じ感覚で持ち続けることができます。

 

物件価格の高い不動産にも間接的に投資できる。

個人では何十億もする住居やオフィスに投資するのは資金的に難しいです。

リートでは、投資家から集めたお金で個人では買えない物件に投資できます。

 

デメリット

配当控除が使えない

日本株の配当金は法人税が引かれた分を配当しているので、

確定申告をすれば税金が戻ってきます。

 

現物不動産よりも価格の乱高下がある。

コロナの時は時は半値に下落したリートもあります。

 

投資するリートによって分配金が無くなる可能性がある。

今回のコロナでは、ホテル系リートが大打撃を受けました。

コロナにより、宿泊者がいなくスポンサーの負担を和らげるため、賃料をもらわず、分配金も出ませんでした。

→対策として、生活に必要な住居や物流施設に投資するリートを選べば回避できます。