三菱地所物流リート投資法人について解説します。
需要の高い、物流施設に投資をしており、業績にも安定感があります。
ファンド情報
物流特化型リート
投資対象地域
首都圏 57％ 近畿圏 25％ 中部圏8.7％
首都圏を都市部を中心に物件を保有
スポンサー 三菱地所 4.1％出資
三菱系グループの総合不動産会社
オフィスビル・商業施設・住宅において、開発・賃貸・管理に関する幅広い事業を展開している。
保有物件数 33物件
取得価格合計 2,636億円
稼働率 100％
格付け JCR AA（安定）
平均築年数 7年
指標判断
NAV倍率 0.95倍 割安
FFO倍率 40倍 割高
NOI利回り 4.85％ 標準
財務情報
有利子負債残高 1053億
長期負債比率 97.2％
固定金利比率 93.9％
平均残存年数 5.5年
調達金利 0.5％
LTV 38.6％
LTV50％まで上げた取得余力 640億
鑑定含み益 409億
含み益が多いほど物件売却時に利益として計上され、分配金が増加する可能性があります。
決算情報
| 22年8月 | 23年2月 | 23年8月 | |
| 営業収益 | 62億 | 71億 | 75億 |
| 営業利益 | 33億 | 38億 | 37億 |
| 当期純利益 | 29億 | 34億 | 34億 |
23年2月期
着実なリーシングにより11期連続となる賃料増額改定を実現見込み、増額トレンドが継続。
自家消費型太陽光発電の導入による水道光熱損益の改善など、賃料改定によらない内部成長の実現。
取得物件の増加による賃料収入 ＋6億1800万
既存物件の賃料収入、水道光熱費収入の増加 ＋2600万
23年8月期
物件取得による賃料増加 ＋3億7400万
固定資産税費 －2億4600万
物件取得による増加がありますが、固定資産税費の計上により業績は横ばい
分配金情報
| 23年2月 | 23年8月 | 24年2月 | |
| 投資口価格 | 429,000円 | 389,000円 | 375,500円 |
| 分配金 | 7,353円 | 7,628円 | 7832円 |
| 分配利回り | 1.7％ | 1.9％ | 2％ |
業績の好調により分配金が増加傾向です。
日銀の金利政策の変更から投資口価格が下がってきており、利回りも4％前後を狙えます。
2018年8月の分配金は5292円. そこから右肩あがりで分配金が増加しています。
分析結果
メリット
投資口価格が下落してきており、利回り4％以上と高利回り。
稼働率100％
物流施設はEコマースなどの賃貸需要があるので、業績に安定感があります。
右肩上がりの成長
賃料単価を上げており、業績の向上が期待できる。
LTVも低く、640億円分の物件取得余力がある。
業績の好調に伴い、分配金も右肩上がりである。
スポンサー力が強い
日本の財閥、三菱系のバックアップがあります。
デメリット
投資口価格が高い
現在は１口37万円代と投資口価格が高い。
日銀の金利政策の影響を受ける。
リートは銀行から多額の借入をしているので、金利の変更で業績にも影響がでてきます。
このリートは固定金利が93％あり、影響範囲が限られています。
おすすめ投資方法
NISA口座で購入するのがおすすめ
リートは値上がり益を狙う投資ではありません
事業内容は不動産の賃貸業なので、分配金メインの投資手法です。
リートは利益の9割を分配金として出すので法人税がかかりません。
よって、現在の高い利回りを維持するため、NISA口座での購入を検討しましょう。
※リートは株式投資にある配当控除を使えません。
実質4％利回りですが、税金を引かれれば3.2％の利回りとなってしまう。
物流マーケットの動向
首都圏
大量供給を背景に、空室率は6.8%まで上昇。
引き続き需要は強く、竣工1年以上の空室率については2.0%と低位。
近畿圏
強い需要を背景に、空室率は2.2%、竣工1年以上の空室率については0.5%と非常に低位。
企業の在庫推移
コロナ禍以降、企業の在庫は増加傾向にあり、物流施設への堅調な需要が見込まれる。
EC市場、取り扱い個数も増加傾向
「2024年問題」への対策として中継拠点の新設・増設や各地の保管量を増強する物流施設テナントの意向を確認。
首都圏以外では大型マルチテナント型物流施設の供給が少ないエリアも存在しており、当該エリアでの大型マルチテナント型物流施設へのニーズが増える見込み
物流施設の需要の高さが年々高まっています。
物流施設の大量供給があり、首都圏、中部圏の空室率が上がっているのが懸念点です。
関西、九州圏の空室率は低く、安定需要がしばらくは見込めます。
各地域の空室率
首都圏 6.8％ 関西圏 2.2％ 中部圏 5.3％ 九州 0.8％
