【J-REITで分配金】毎月分配金を得る安定銘柄を紹介‼

ユナイテッドアーバン投資法人

５大総合商社、丸紅が上場させたリート

リート上場20年の歴史があり、実績があります。

キャッチコピー

【本源的価値を有する不動産を見極め、持続的成長を追及するREIT】

特定の用途、地域に捉われることなく、幅広い投資対象物件の中から高い価値を有する物件を取得していく。

用途、投資地域の競争状況を見て、有利な物件を取得していく。

 

投資対象

オフィス　27％　住居　7％　商業施設　26％　ホテル　24％　物流施設　7％

総合型リート

 

投資対象エリア

首都圏　61.9％　大阪圏　16.8％　名古屋圏　3.1％　その他　18.3％

企業情報

スポンサー　丸紅　世界で事業展開する総合商社

スポンサー時価総額　2兆1780億

物件数　136物件→137物件

資産規模　6768億→6878億

時価総額　4468億

稼働率　98.7％

築年数　24年→25年

含み益　1605億

含み損益率　25.72％　高い

稼働率　98.6％→98.7％

 

格付け

ＪＣＲ　AA（安定的）

 

代表投資家

野村信託銀行　143068口　4.6％

SMBC日興証券　84,046口　2.7％

STATE　STREET　63,115口　1.4％→44869口1.4％

THE BANK OF NEW YORK   35,111口　1.1％→17239口　0.6％

インデックスの組み入れ９個

 

財務状況

有利子負債　3117億→3134億

金利　0.46％→0.45％

ＬＴＶ　43％

内部留保　100億

一口あたりNAV　164,880円

 

投資状況

出来高　5341株

売買代金　７億６９００万

約定回数　999回

信用倍率　22.23倍

決算情報

	22年5月	22年11月	23年5月
営業収益	241億	244億	246億
営業利益	105億	106億	101億
当期純利益	96億	96億	91億

22年11月実績

物件取得による寄与、共益の増加により増収増益

 

23年5月予想

既存物件の収益減少により収益減少

 

分配金状況

	22年5月	22年11月	23年5月
投資口価格	143,000円	149,500円	144,200円
分配金	3112円	3144円	3154円
一株配当利益	3087円	3103円	3003円
利回り	2.1％	2.0％	2.0％

分配金は3,000円台を維持しています。

3,000円台の利益が出ない時は内部留保から出し維持します。

内部留保額　99.7億

 

貸借対照表

総資産　7148億

負債　3134億

純資産　3603億

自己資本比率　50.4％

剰余金　205億

 

指標判断

NAV倍率　0.92倍　割安

LTV　43％　標準

FFO倍率　31倍→33倍　割安

NOI利回り　4.79％→4.88％　標準

ユナイテッドアーバン投資法人評価

プラス材料

利回りが高く、指標判断では割安

現状に合わせt物件取得、入替をしている。物流施設をターゲットにしている。

リート上場20年の歴史があり、分配金を出し続けた実績がある。

資産規模もリートの中では上位にくる。

 

マイナス材料

分配金の増加がほぼしていない、

成熟したリートなので、今後の成長に期待が難しい。

 

CREロジスティクスファンド投資法人　3487

REIT情報

決算状況

	22年6月	22年12月	23年6月（予想）
投資口価格	197,000円	204,000円	181,300円
分配金	3577円	6274円	3626円
一株配当利益	3236円	6273円	3183円
利回り	1.8％	3％	2.0％

投資口価格の下落に伴い、利回りも4％と高めです。

 

貸借対照表

総資産　1412億

自己資本比率　54％

剰余金　35億

 

財務状況

有利子負債　606億

固定金利比率　92％

鑑定LTV　37.1％

金利　0.579％

 

指標判断

NAV倍率　1.08倍　割高

一口あたりNAV　169,195円

 

LTV　43.9％　標準

借入金の返済により借入比率低下

当面は44％程度を維持

 

NOI利回り　4.63％　低い

CREロジスティクスファンド投資法人評価

プラス材料

上場後５年間で資産規模、分配金も成長し続けている。

LTVの低下を伴いながら、分配金一口あたりNAVを成長

資産規模477億→1369億

分配金　2940円→3637円

賃料の増額ができるほど好調

 

産業ファンド投資法人

日本で初めての産業用不動産特化型REITとして上場

キャッチコピー 日本の産業活動を不動産面から支えていく 

巨大な配送、ヘルスケア、医薬品企業と賃貸借契約を結んでいる。

物流施設のみではなく、工場、研究施設に投資し、リスクを軽減している。

 

物流施設　49％ 消費地向け配送センター、荷物の保管、物流販売業務に供する施設

佐川急便が契約している、最大級の規模と貨物処理能力を有する。

 

工場・研究開発施設

34％ 研究開発、原材料調達、備蓄、保管、組み立て、加工、リサイクルを行う施設

世界最大級のヘルスカンパニー

ジョンソンアンドジョンソンのサイエンスセンター

医療従事者向けに最先端医療危機の研修や学会等が開催されている。

 

インフラ施設を運用　16％

鉄道、空港、エネルギー、通信関連、データセンターの施設 JALが航空機を格納する格納庫

 

投資エリア

東京圏　66％　大阪圏　19％　その他　14％

REIT情報

設立　2007年

物件数　77物件→74物件

発行口数　2,070,016口

資産規模　3869億

鑑定評価額　4642億

含み益　913億　REITの中で含み益が多い

含み損益率　24.65％→25.2％

テナント数　100

築年数　21.65年

稼働率　98.8％

 

財務状況

平均賃貸借契約期間　17年

長期 平均借入期間　9年

金利　0.7％→0.67％

有利子負債額　2027億

鑑定評価LTV　40.5％

 

投資主

日本マスター　18％

カストディ　16.9％

野村信託銀行　4.3％

みずほ証券　1.4％

 

格付け

ＪＣＲ　ＡＡ（安定的）

 

投資情報

出来高　3801株

売買代金　5億7800万

約定回数　1163回

信用倍率　5.53倍

業績情報

	22年7月	23年1月	23年7月
営業収益	171億	179億	184億
営業利益	74億	69億	75億
当期純利益	64億	59億	66億

第30期　物件取得により収益、利益が増加しました。

 

分配情報

	22年7月	23年1月	23年7月
投資口価格	182,900円	151,000円	152,200円
分配金	3010円	3122円	3084円
一株利益	3136円	2870円	3137円
利回り	1.6％	2.0％	2.0％

投資口価格の下落により、利回りが高くなってきました。

現在は年4％程度あり高分配な銘柄です。

 

貸借対照表

総資産　4223億

自己資本比率　44.7％

剰余金　59億

 

指標判断

NAV倍率　0.97倍

純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断

１倍を基準

投資口価格÷1口当たりNAV

一口あたりNAV　132,975円→133,423円　増加傾向

 

NOI利回り　5.7％→5.1％→5.5％　収益性が高い

不動産利回り

NOI（年間家賃収入‐運営費‐空室による損失）I÷取得価格 高いほど物件の稼ぐ力が高い

 

LTV　49.3％→49％　余力が少ない

不動産価格に対する借入の割合 比率が多いほど借金できる余力が少ない。

 

FFO倍率　24.4倍　割安

収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断

倍率が小さいほど割安

投資口価格÷一口当たりFFO

 

トピックス

湘南ヘルスイノベーションパーク

産業ファンドと武田工業は成功及び価値向上を目的とした協定書を締結

約30万平方メートルに最先端のサイエンス研究所、娯楽施設を完備

バーやジム会議室などコミュニケーションスペースを設置

日本を代表するイノベーションパークを目指す。

 

大和ハウスリート投資法人

 

投資対象

物流施設　52％　住居26％　商業施設13％　ホテル2％　その他5％

各物件をもっているので、総合型リートです。

各物件を持っているので、リスク分散になります。

大和ハウスリートと付きますが、物流施設を重点に投資しています。

今後も物流施設を中心に取得していきます

 

投資対象地域

首都圏地域　65％　中部圏　3％　近畿圏8％　その他　23％

首都圏を中心に全国の主要都市を投資対象とする。

企業情報

スポンサー　大和ハウス工業

住宅メーカーとして知られています。

近年はアパート、物流施設の物件を開発しており、総合不動産会社という位置づけです。

資産規模　8654億

時価総額　6591億

保有物件　230物件

平均稼働率　99.7％

含み損益率　23.01％

平均築年数　11.41年→12.39年

比較的築年数は浅い方です。

 

財務状況

負債総額　4404億→4075億

平均借入金利　0.66％

平均借入金残存年数　4.6年

固定金利比率　98.4％

 

格付け　

JCR　AA（安定的）

R＆I　AA(安定的）

 

投資状況

出来高　3218株

売買代金　9億1300万

約定回数　762回

信用倍率　6.48倍

決算情報

	22年8月	23年2月	23年8月
営業収益	293億	294億	299億
営業利益	126億	127億	128億
当期純利益	111億	111億	111億

物流施設や住居など安定資産に投資しているので、外部要因を受けずらいです。

コロナによる影響もほとんどなく、安定した賃料収入を得ています。

 

分配金情報

	22年8月	23年2月	23年8月
投資口価格	318,000円	284,000円	284,000円
分配金	5,617円	5,649円	5,600円
分配金利回り	1.7％	1.9％	1.9％

安定した物件構成、投資価格の下落により利回り上昇

指標判断

一口あたりNAV　296,098円→313,716円

NAV=純資産額-保有不動産簿価＋保有不動産鑑定額

NAV倍率＝投資口価格÷NAV

倍率が１を下回るほど割安だと判断できます。

株で例えると、PBRと同じです。

 

LTV　42％→44.9％

負債比率が標準と判断

低いほど負債比率が小さく、負債余力があります。

LTV＝有利子負債÷資産額

45％を超えると負債比率が高いと判断します。

リート全体の目安は50％前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。

 

FFO倍率　39.5倍

割高と判断

FFO倍率＝株価÷1口あたりFFO

一口あたりFFO　7,746円

FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益

低いほど市場評価が低く、割安と判断します。

35倍を超えると割高と判断します。　

株で例えると、PERと同じです。

 

NOI利回り　５％→5.1％

償却後ＮＯＩ利回り　3.8％→3.9％

不動産利回りが標準と判断

 

 

NOI利回り＝NOI（家賃収入－経費－空室による損失）÷取得価格×100

NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。

5％を基準に高いほど収益力があると判断します。

大和ハウスリート投資法人評価

プラス材料

資産規模が大きく安定感があり、投資おすすめ銘柄。

物流施設や住居が半分以上を占めており安定感がある。

物件含み益が大きく安定感な分配金を得る事ができる。

格付け評価が高い。

スポンサーが、大和ハウス工業と知名度とブランド力がある。

 

マイナス材料

指標判断では、割高傾向では割高傾向である。

既に評価されている。

分配金利回りが約3.5％と物足りない。

大和証券リビング投資法人特徴

用途

ワンルーム46.9％　ファミリー24.2％　ヘルスケア29％

 

エリア

関東55％　東海7.6％　近畿24.1％　その他14％

REIT情報

スポンサー　大和証券グループ

用途　複合型

物件数　248物件

資産規模　3632億

総資産　3536億

時価総額　2616億

発行口数　226万890口

含み損益率　27.26％

築年数　14.21年

投資主数　2万1602人

利益剰余金　331億8471万

内部留保　79億円

平均築年数　13.9年

発行口数　213万1546口

出資総額　1241億1千万

期末稼働率　９８．１％

 

財務状況

固定金利比率　76.5％

有利子負債額　1816億

鑑定評価LTV　40.8％

 

格付け

JCR　AA−（安定的）　R＆I　A＋（安定的）

 

代表投資家

大和証券グループ本社　33万5265口　15.73％

日本マスタートラスト　31万2124口　14.64％

日本カストディ銀行　27万7337口　13.01％

 

投資情報

出来高　3007株

売買代金　3億4400万

約定回数　725回

信用倍率　18.75倍

業績情報

	22年9月	23年3月	23年9月
営業収益	114億	114億	117億
営業利益	53億	55億	55億
当期純利益	46億	46億	46億

 

分配情報

	22年9月	23年3月	23年9月
投資口価格	124,000円	114,400円	114,400円
分配金	2180円	2200円	2200円
一株利益	2110円	2130円	2130円
利回り	1.7％	1.9％	1.9％

安定した物件構成、投資価格の下落により利回り上昇

 

貸借対照表

総資産　3536億

自己資本比率　46％

剰余金　330億

 

トピックス

賃貸住宅は６期連続の賃料増額を達成した。（＋1.5％）

仙台はマイナス賃料（▲0.2％）

愛知はプラス（＋0.2％）になっているが力強さに欠ける。

東京２３区内所在の賃貸住宅６物件を６２憶で取得 住宅、介護施設とも安定した稼働をしている。

ネガティブ兆候なし

 

指標判断

FFO倍率　34倍　割安と判断

一口あたりFFO　3307円

 

 

LTV　51.3％　負債比率が高いです！

 

NAV倍率　1.05倍　割高

 

NOI利回り　5.29％　収益力が高いです。

 

 

大和証券リビング投資法人評価

プラス材料

住居とヘルスケア物件に投資しているので、コロナなどの外部要因に対して、安定した稼働率が期待できます。

スポンサー力もり、格付け評価も高いです。

賃料増額もできており、リノベーションなどにより、物件の価値も高まっています。

マイナス材料

指標評価では、割高感があり、分配金利回りも低いです。

負債比率が他のリートと比べると高いです。

毎月分配金

最低投資額

	みらい	アーバン	CRE
用途	総合型	総合型	物流型
投資口価格	43,700円	144,200円	181,300円
分配金	1285円	3003円	3626円
利回り	2.9％	2.0％	2.0％

 

	産業	大和	リビング
用途	産業用不動産	総合型	住居・ヘルスケア
投資口価格	152,200円	284,000円	114,400円
分配金	3084円	5600円	2200円
利回り	2.0％	1.9％	1.9％

 

上記の６銘柄を買えば毎月分配金が入ってきます。

必要最低資金　約90万円

毎月平均分配金額　約3100円

※銘柄の投資比率が同水準ではないので月によって受け取る分配金に差が出てきます。

 

一つの投資銘柄比率を30万円前後にすれば

みらい　47,700円×７口＝333,900円

アーバン　144,200円×2口＝288,400口

CRE　181,300円×２口＝362,600円

産業　152,200円×2口＝310,400円

大和　284,000円×1口＝284,000円

リビング　114,400円×３口＝343,200口

 

合計　1,920,000円

毎月平均分配金　6,000円

均等に投資比率を合わせれば200万円の投資で月6000円の分配金を受け取ることができます。

 

高分配、安定した分配金をもらえる銘柄を集めてみました。