キャッチコピー
資産運用を通じて・人・社会・未来を豊かにする。
投資価値の最大化
質の高い社会資本の提供
人生１００年時代をリードするＲＥＩＴ
積水ハウス・リート投資法人特徴
「戦略的立地」と「高品質」を柱とするプライム・プロパティへの重点投資
積水ハウスグループによる多様なサポートを最大限に活用した成長戦略
用途比率
オフィスビル 2,455億円 48.6%
住居 2,429億円 44.2%
ホテル 393億円 7.2%
エリア比率
東京圏 65.4%
大阪圏 25.6%
名古屋圏 4.9%
その他 4.2%
代表投資家
カストディ銀行 23.3％
日本マスター信託 17.2％
積水ハウス 4.6％
その他
保有物件数 117物件
資産規模 5,490億円
鑑定評価額合計 6,055億円
稼働率 97.2%
プライム・プロパティ比率 92.3%
ポートフォリオＰＭＬ値 1.56%
平均築年数 12年
利益剰余金 1385億2006万
１口あたり当期純利益 1,986円
含み益 903億
有利子負債総額 2,499億円
平均調達年数 7.2年
平均残存年数 3.9年
平均金利 0.57％
内部留保残額 2,189億
格付け
ＪＣＲ ＡＡ（安定的） Ｒ&Ｉ ＡＡ－（安定的）
決算サマリー
| 2021年4月
第13期 |
2021年10月
第14期 |
2022年4月
第15期 予想 |
|
| 営業収益 | 150億5500万 | 172億9100万 | 147億4800万 |
| 営業利益 | 79億8900万 | 94億1300万 | 76億300万 |
| 経常利益 | 71億300万 | 85億2千万 | 67億200万 |
| 当期純利益 | 71億300万 | 85億2千万 | 67億100万 |
| 1口あたり分配金 | 1,675円 | 1,803円 | 1,698円 |
| 投資口価格 | 90,000 | 93,000 | 77,000（2月時点） |
| 利回り | 1.8 | 1.9 | 2.2 |
その他
| 2021年4月
第1２期 |
2021年10月
第1３期 |
2022年4月
第1４期 |
|
| 総資産額 | 5540億6700万 | 5565億6900万 | 5556億4400万 |
| 純資産額 | 2862億5900万 | 2862億2千万 | 2876億4200万 |
| 有利子負債 | 2499億4200万 | 2529億4200万 | 2499億4200万 |
| 口数 | 4,288,666口 | 4,288,666口 | 4,288,666口 |
| 自己資本比率 | 51.7％ | 51.4％ | 51.8％ |
| 物件数 | 121 | 123 | 117 |
| 稼働率 | 97.7％ | 97.3％ | 97.2％ |
| 減価償却費 | 24億4400万 | 24億6800万 | 24億5500万 |
| 資本的支出額 | 5億9100万 | 6億5400万 | 7億2700万 |
| 賃貸ＮＯＩ | 116億1千万 | 116億8700万 | 111億6千万 |
| ＦＦＯ | 94億3800万 | 94億4100万 | 85億2300万 |
| ＬＴＶ | 45.1％ | 45.4％ | 45％ |
使用可能期間を延長または価値を増加させること
例 配管、給水管、空調工事、火災報知工事
トピックス
物件の譲渡・取得
今後大規模修繕工事により収益パフォーマンスの低下が予想される住居９物件を171億円で譲渡した。
売却益24億を計上
今後の分配金安定のため、11億円を内部留保とした。
2021年9月に住居３物件64億円で取得した。
運用状況
オフィスビル
大阪、名古屋の物件は稼働率100%と安定的な運用を維持している。
東京の物件は解約、減床が発生し、リーシング活動に注力していく。
業績予想に空室リスクを織り込んでおり、内部留保を活用することで、分配金の安定化を図る。
住居
コロナ禍においても、稼働率96％と安定的に運用している。
東京23区、シングルタイプの住居が悪化していたが、現在は底打ち感がある。
ファミリータイプの住居は好調
ホテル
固定賃料のみの収入
緊急事態宣言の解除、ワクチン接収の進展、ＧＯＴＯトラベルなどで、一定数回復することをそうていしている。
第15期、16期は固定賃料のみ、収益計上している。
マスターリース契約をしているので、ホテルの稼働率は100%です。
当面の目標、分配金1,700円を維持する。
指標判断
NAV倍率 0.9倍
割安と判断
NAV=純資産額-保有不動産簿価＋保有不動産鑑定額
NAV倍率＝投資口価格÷NAV
倍率が１を下回るほど割安だと判断できます。
株で例えると、PBRと同じです。
LTV 45％
負債比率が標準と判断
低いほど負債比率が小さく、負債余力があります。
LTV＝有利子負債÷資産額
45％を超えると負債比率が高いと判断します。
リート全体の目安は50％前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。
FFO倍率 24.7倍
割安と判断
FFO倍率＝株価÷1口あたりFFO
FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
低いほど市場評価が低く、割安と判断します。
35倍を超えると割高と判断します。
株で例えると、PERと同じです。
NOI利回り 4.2％％
不動産利回りが低いと判断
NOI利回り＝NOI（家賃収入－経費－空室による損失）÷取得価格×100
NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。
5.5％を基準に高いほど収益力があると判断します。
積水ハウスリート投資法人評価
プラス材料
指標判断では、NAV倍率、FFO倍率ともに割安水準である。
格付け評価が高く利益も安定している。
住居とオフィスを半分ずつ持っているので、攻守ともにバランスがよい。
利益剰余金が1,385億あり分配金の安定化に繋がる。
マイナス材料
指標判断での、NOI利回りがリートの中では低い方である。
オフィス需要の今後の見通しが不透明である。
上記の点から投資おすすめ銘柄だと判断します。
積水ハウスリート投資法人を動画で解説してみましたので、こちらもぜひご覧ください。
