ザイマックスリート投資法人特徴
スポンサー （株）ザイマックス
投資対象
オフィス 52.7％ 商業施設 27.2％ ホテル 12.5％ その他 7.6％
対象地域
東京圏 77％ 政令指定都市 23％
物件数 15物件
期末稼働率 97.9%
平均築年数 19.24年
資産規模 353億1300万
期末算定価格 458億8700万
代表投資家
株式会社カストディ銀行 33,612口 15％
日本マスタートラスト 30,896口 13.82％
株式会社ザイマックス 12,500口 5.59％
含み益 105億7400万
剰余金 6億4795万2千
有利子負債 140億5千万
平均残存期間１年９か月
平均金利 0.581％
固定金利 81％
１口あたり純資産額 101,100円
見極め力
マーケット同行と物件ポテンシャルを見極め、将来性の高いポートフォリオを形成
マネジメント力とソーシング力
ザイマックスグループの不動産マネジメント力を活用
不動産オーナーとのダイレクトリレーション
決算サマリー
| 2020年８月 第5期 | 2021年２月 第6期 | 2021年８月 第7期 | |
| 営業収益 | 13億6400万 | 12億9300万 | 13億500万 |
| 営業利益 | 4億6900万 | 4億5600万 | 4億8100万 |
| 経常利益 | 7億2500万 | 6億5100万 | 6億4800万 |
| 当期純利益 | 7億2400万 | 6億5千万 | 6億4700万 |
| 総資産 | 367億1400万 | 376億3600万 | 389億7100万 |
| 純資産 | 233億1千万 | 232億3600万 | 232億3300万 |
| 有利子負債額 | 116億8千万 | 127億8千万 | 140億5千万 |
| 発行口数 | 223,400口 | 223,400口 | 223,400口 |
| 分配金 | 3,242円 | 2,911円 | 2,900円 |
| 投資口価格 | 89,000円 | 103,000円 | 116,000円（12月時点） |
| 利回り | 3.6％ | 2.8％ | 2.5％ |
| 減価償却費 | 1億2900万 | 1億3400万 | 1億3700万 |
| 賃貸NOL | 10億2400万 | 9億7100万 | 9億6千万 |
| 1口あたりFFO | 3,820円 | 3,514円 | 3,513円 |
| 有利子負債比率 | 31.8％ | 34％ | 36.1％ |
賃貸NOL＝不動産賃貸収益－不動産賃貸事業費＋減価償却費
FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
１口あたりFFO＝FFO÷発行口数
ホテルの業績内容
| 第５期 | 第６期 | 第７期 | |
| ADR | 6,587円 | 6,693円 | 6,364円 |
| 稼働率 | 30.7％ | 61.3％ | 65.1％ |
| RevPAR | 2,024円 | 4,104円 | 4,140円 |
ADR（アベレージ、デイリー、レイト）一室あたりの平均販売単価のことです。
ADR＝客室平均単価=売り上げ合計額÷客室数
RevPARとは１室あたりの収益を表します。
RevPAR=客室稼働率（OCC）×客室平均単価（ADR）
指標判断
FFO倍率 32.93倍
割安と判断
LTV 36.1％
安定性が高いと判断 リートの中では低い方です。
1口あたりNAV 145,749円 NAV倍率 0.78倍
割安と判断
NOI利回り 5.5％
収益力が高いと判断
トピックス
新型コロナウイルスの影響があったが、予想を上回る着地となった。
オフィスの賃料減額要請がなく、上振れとなった。
空室率、賃料単価いずれも下落しているが、サテライトオフィスなどの需要、従来とは異なる立地や物件でも入居が見られる。
ホテルは予想を下振れで着地
緊急事態宣言が終わったが、コロナ前まで水準に戻るには、まだ時間がかかる。
商業施設は安定的に稼働
大都市近郊型、デイリーユース型の施設は底堅い売上があった。
予想の上振れの要因として、７月に取得した２物件の収益性がよかった。
減賃や改悪が少なかった。
取得物件
ザイマックス三田ビル
取得価格 6億6800万 所在地 東京都港区 稼働率89.7％
（オフィスビル集積地にあり、ビジネスエリアにアクセス性がある）
ザ・パークハウス戸塚フロント（１階、2階商業部分）
取得価格 5億4千万 所在地 神奈川県横浜市
稼働率 100％
戸塚駅の駅前に所在し、住宅地をを抱えた好立地
ザイマックスリート不動産投資法人評価
プラス材料
分配金利回りが高い。
分配金５％
負債比率がリートの中では低い。
負債比率36.1%
総合型リートである。 指標判断では割安である。
マイナス材料
資産規模が小さい 458億円 下から３番目です。
オフィス割合が半分を占めていて、コロナの影響で今後どうなるのか不透明
テレワークの普及などで、オフィスの縮小傾向が続く可能性もあります。
有利子負債比率が年々上がっている。
資産規模を拡大するためにも借り入れをして、物件を購入する必要がありますが、負債比率の推移は今後、注視する必要があります。
上記の点から、利回りは高くておすすめですが、投資は慎重に行いましょう
