REITの特徴として、決算期が分散されています。
決算時期をずらせば、分配金が毎月もらえます。
７月と1月に権利確定になるREIT３選を紹介します。
私が選ぶおすすめとなっていますのでぜひご参考に見てみてください
スターアジア不動産投資法人
東京圏を中心とした総合型リート
オフィス38％ 商業施設 14％ 住宅 19％ 物流施設 15％ ホテル12％
キャッチコピー 「投資主利益第一主義」の理念を掲げています。
投資方針
東京圏への重点集中投資
アセットタイプ分散による収益
ミドルタイプ（取得価格100億円未満）の不動産
REIT情報
スポンサー
スターアジアグループ 外資系の不動産投資グループ
設立 2015年
物件数 63物件
資産規模2736億
鑑定評価額 3134億
含み益 398億
内部留保 88億 分配金の安定化に使用
平均築年数 20.8年
稼働率 97.6％
財務状況
平均借入期間 5.5年
金利 1.09％ 金利は上昇傾向です。2024年1月は0.79％
格付け
ＪＣＲ A＋（安定的）
R＆I A（安定的）
コロナ前の水準を超えています。
業績情報
| 18期 | 19期 予想 | 20期 予想 | |
| 営業収益 | 9284億 | 9355億 | 9599億 |
| 営業利益 | 5472億 | 5229億 | 5413億 |
| 当期純利益 | 4522億 | 4279億 | 4331億 |
ホテルからの賃料収入が予想を大幅に超過
40億の予想から４５億になった。
インフレ対応資産であるホテルの組入れ比率を拡大する。
金利上昇やインフレを超える成長を目指す。
19期予想でもホテルの賃料収入が増加する見込み。
支払い利息も今後増加する見込み
19期予想では1億3300万の増加予想
その他オフィス、商業施設、住宅物流施設の賃料収入は予想通り。
分配情報
| 18期 | 19期 予想 | 20期 予想 | |
| 投資口価格 | 53,500円 | 53,500円 | 53,500円 |
| 分配金 | 1,701円 | 1,625円 | 1,644円 |
| 利回り | 3.1％ | 3％ | 3％ |
投資口価格が安いのがメリットです。
投資口価格の下落に伴い、利回りも年間6％を超えてくるようになりました。
ホテルは好調ですが、インバウンド比率が高く、コロナや経済不況などの影響があると分配金の減少に繋がる可能性になります。
現在円高も外国人旅行客の減少に繋がる要因です。
第５位 ヘルスケアメディカル投資法人
有料老人ホームや医療施設に投資
ヘルスケア施設特化型のリート
このリートのみ病院不動産を持っています。
投資対象地域
首都圏 43％ 近畿圏 38％ 中部圏 1.6％
投資対象物件
有料老人ホーム 74％ サービス付き高齢者住宅 6％ 医療施設 2.6％
ヘルスケア不動産のみに投資しています。
会社情報
設立 2014年4月
スポンサー シップヘルスケア
ファンド運営 NECキャピタルソリューション
金融 三井住友銀行
資産規模 827億円
鑑定評価額 932億円
物件含み益 105億
有利子負債残高 331億5千万
平均金利 0.96％ 上昇傾向です。
物件数 54物件
平均築年数 18.9年
平均稼働率 100％
格付け JCR A＋（安定的）
決算情報
| 第20期 | 第21期 予想 | 第22期 予想 | |
| 営業収益 | 25億 | 25億 | 25億 |
| 営業利益 | 12億 | 12億 | 12億 |
| 当期純利益 | 10億 | 10億 | 10億 |
固定賃料のみのため、営業収益、当期純利益は横ばい傾向です。
増加も減少もなく安定的に賃料が入ってきます。
福祉施設の物件に投資をしているので、今後も継続的な収益が見込めます。
物件規模1000億を目指しており今後の収益増加に期待です。
配当情報
| 第20期 | 第21期 予想 | 第22期 予想 | |
| 投資口価格 | 109,000円 | 109,000円 | 109,000円 |
| 分配金 | 3,183円 | 3,140円 | 3,140円 |
| 分配金利回り | 2.9％ | 2.9％ | 2.9％ |
投資口価格が下落しており、保有すれば年5.8％の利回りがあります。
固定賃料で安定した収益があるので、分配金も安定しています。
株主優待
リートでは珍しく株主優待があります。
１口から優待が貰えますので、対象の施設で昼食無料などの特典がつきます。
産業ファンド投資法人
日本で初めての産業用不動産特化型REITとして上場
キャッチコピー 日本の産業活動を不動産面から支えていく
巨大な配送、ヘルスケア、医薬品企業と賃貸借契約を結んでいる。
物流施設のみではなく、工場、研究施設に投資し、リスクを軽減している。
物流施設 49％ 消費地向け配送センター、荷物の保管、物流販売業務に供する施設
佐川急便が契約している、最大級の規模と貨物処理能力を有する。
工場・研究開発施設
34％ 研究開発、原材料調達、備蓄、保管、組み立て、加工、リサイクルを行う施設
世界最大級のヘルスカンパニー
ジョンソンアンドジョンソンのサイエンスセンター
医療従事者向けに最先端医療危機の研修や学会等が開催されている。
インフラ施設を運用 16％
鉄道、空港、エネルギー、通信関連、データセンターの施設 JALが航空機を格納する格納庫
投資エリア
東京圏 66％ 大阪圏 19％ その他 14％
REIT情報
設立 2007年
スポンサー KKRグループ
物件数 109物件
資産規模 5060億
鑑定評価額 6248億
含み益 1212億
内部成長・再開発により含み益は年々上昇
含み損益率 24.65％→25.2％
テナント数 147
築年数 21.65年
稼働率 99.9％
財務状況
長期 平均借入期間 8.6年
金利 0.79％ 金利の上昇は軽微 前回は0.73％
投資主
カストディ 543,615口 21％
日本マスター 392,448口 15％
野村信託銀行 124,412口 5％
格付け
ＪＣＲ ＡＡ（安定的）
業績情報
| 35期 | 36期 予想 | 37期 予想 | |
| 営業収益 | 212億 | 226億 | 209億 |
| 営業利益 | 101億 | 106億 | 106億 |
| 当期純利益 | 88億 | 92億 | 77億 |
既存物件の順調な収益拡大
賃貸借契約の満了時期を捉え、賃料アップを着実に実現
投資主還元強化のため、分配金水準の引上げ
変更前 再開発や築浅物件の減価償却費の30％相当を分配
変更後 物流施設全体の減価償却費30％相当を分配
37期より約154円の増加になる。
分配情報
| 35期 | 36期 予想 | 37期 予想 | |
| 投資口価格 | 115,100円 | 115,100円 | 115,100円 |
| 分配金 | 3524円 | 3450円 | 3042円 |
| 利回り | 3％ | 2.9％ | 2.6％ |
投資口価格の下落により、現時点で投資をすれば年5.5％の利回りがあります。
37期予想では、水道光熱費や支払金利の増加、物件売却益の剥落により分配金は減少する予想です。
その時期になると、物件売却などを絡めて36期と同水準にする可能性があります。
ＲＥＩＴ比較表
| スターアジア | ヘルスケア | 産業ファンド | |
| 用途 | 総合型 | ヘルスケア施設 | 工場、物流施設 |
| 資産規模 | 2736億 | 827億 | 5060億 |
| 含み益 | 398億 | 105億 | 1212億 |
| 含み益率 | 14％ | 12％ | 23％ |
| 金利 | 1.09％ | 0.96％ | 0.79％ |
| JCR | A＋ | A＋ | AA |
| R＆I | A | ||
| 投資口価格 | 53,500円 | 109,000円 | 115,100円 |
| 利回り | 6％ | 5.8％ | 5.5％ |
スタアジアリート投資法人
資産規模も大きく、投資口価格の下落により利回りも高い水準となっています。
２か所の格付け会社から評価されている。
最低投資額が５万円代のも手軽に投資ができるメリットです。
ヘルスケアメディカル投資法人
100％マスターリースなので、収益は安定している。
よって、分配金の増減は少ないです。
ヘルスケア施設特化型なので今後の需要が無くなることはほぼありません。
産業ファンド
資産規模が大きく、物件含み益率も高い。
物件含み益が高いと、株主還元や借金の返済など財務状況の安定化につながる。
物流施設、工場や研究所の物件を持ち、今後も底堅い需要を見込める。
利回りも５％以上あり、分配金狙いの投資におすすめです。
REIT情勢
急激な円安を是正するため、日銀は政策金利を引き上げました。
日銀の政策金利引き上げにより、投資口価格の下落が続いています。
日米の関税政策、円高傾向になってきたため、さらなる金利上昇は低いと考えます。
REITの価格も横ばいが続いており、逆張り投資を行うなら仕込み時の予想です。
金利の上昇により、支払い利息の増加がありますが、賃料の増加を実施しており、支払い利息以上の賃料を増加をしているREITもありますので、大幅な分配金の下落は少ないと考えいます。
物価高騰による、修繕費や水道子熱費も同様に上げていますので、大幅な下落はすくないと考えます。
また、２０２０年ごろのリートは利回り2～3％の銘柄が多く、金利の状況次第で過去の水準に戻る可能性もあります。
